नवीन भाडे नियम २०२६: व्हायरल दाव्यांमधील सत्य आणि कायद्यातील फरक
सध्या WhatsApp आणि सोशल मीडियावर २०२६ पासून देशभरात नवीन भाडे नियम लागू झाल्याचा दावा करणारी एक यादी वेगाने पसरत आहे. या यादीनुसार, घराचे डिपॉझिट फक्त दोन महिन्यांचे असेल, भाडे वर्षातून एकदाच वाढेल, घरमालकाला घरात येण्यापूर्वी २४ तास आधी सूचना द्यावी लागेल आणि प्रत्येक भाडे करार ६० दिवसांत डिजिटल नोंदणीकृत होईल. मात्र, उपलब्ध अधिकृत माहितीनुसार, असे कोणतेही नियम देशभरात एकाच वेळी लागू झालेले नाहीत. केंद्र सरकारने ‘मॉडेल टेनन्सी ऍक्ट, २०२१’ राज्यांना आणि केंद्रशासित प्रदेशांना स्वीकारण्यासाठी पाठवला होता, परंतु तो आपोआप सर्व घरांना लागू होणारा केंद्रीय कायदा नाही. भाडेकरूंना लागू होणारे नियम हे मालमत्ता कोणत्या राज्यात आहे, मालमत्तेचा प्रकार, स्थानिक कायदे आणि भाडे करार यावर अवलंबून असतात. या लेखात आपण ‘मॉडेल कायद्यातील तरतुदी’ आणि ‘तुमच्या राज्यात लागू असलेला कायदा’ यातील फरक स्पष्ट करूया.
व्हायरल दाव्यांची मुळे: २०२१ चा मॉडेल टेनन्सी ऍक्ट
केंद्र सरकारने २ जून २०२१ रोजी ‘मॉडेल टेनन्सी ऍक्ट’ला मंजुरी दिली. त्यानंतर, गृहनिर्माण आणि शहरी व्यवहार मंत्रालयाने ७ जून २०२१ रोजी हा मसुदा राज्यांकडे पाठवला, जेणेकरून ते नवीन कायदे तयार करू शकतील किंवा त्यांच्या सध्याच्या कायद्यांमध्ये सुधारणा करू शकतील. मंत्रालयाच्या २५ जुलै २०२२ च्या संसदीय उत्तरातही याच प्रक्रियेचा उल्लेख होता आणि त्यावेळी राज्यांची स्थिती काय होती, हे स्पष्ट केले होते. सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे, मंत्रालयाने पाठवलेला हा ‘मॉडेल ऍक्ट’ कोणत्याही जुन्या राज्य कायद्याला आपोआप रद्द करत नाही. त्यामुळे, एखाद्या शहरात तुमचे अधिकार काय आहेत हे जाणून घेण्यासाठी तुम्हाला तुमच्या राज्याचा लागू असलेला कायदा, त्यासंबंधीची अधिसूचना आणि तुमच्या भाडे कराराच्या अटी व शर्ती तपासणे आवश्यक आहे. केवळ २०२६ हा आकडा जोडल्याने २०२१ चा प्रस्ताव नवीन राष्ट्रीय नियम बनत नाही.
पाच व्हायरल दाव्यांची पडताळणी
- व्हायरल दावा: प्रत्येक घरासाठी डिपॉझिट कमाल दोन महिने.
सत्य स्थिती: मॉडेल ऍक्टमध्ये निवासी मालमत्तेसाठी दोन महिने आणि व्यावसायिक मालमत्तेसाठी सहा महिन्यांचे डिपॉझिट प्रस्तावित आहे. मात्र, लागू असलेली मर्यादा तुमच्या राज्याच्या कायद्यानुसार तपासावी लागेल. - व्हायरल दावा: प्रत्येक करार ६० दिवसांत ‘नोंदणीकृत’ होईल.
सत्य स्थिती: मॉडेल ऍक्टमध्ये कराराची माहिती दोन महिन्यांच्या आत ‘रेंट अथॉरिटी’ला देण्याची तरतूद आहे. ही एक वेगळी प्रक्रिया असून, ती दस्तऐवजाच्या कायदेशीर नोंदणीपेक्षा (Registration) वेगळी आहे. - व्हायरल दावा: भाडे कमाल ५% वाढेल.
सत्य स्थिती: मॉडेल ऍक्टमध्ये असा कोणताही देशव्यापी निश्चित टक्केवारीचा नियम नाही. उत्तर प्रदेशातील एका विशिष्ट कलमात काही विशेष परिस्थितीत ५%/७% वाढीचा नियम आहे. - व्हायरल दावा: घरमालकाला २४ तास आधी सूचना द्यावी लागेल.
सत्य स्थिती: मॉडेल ऍक्टमध्ये मालमत्तेत प्रवेश करण्यापूर्वी सूचना देण्याची तरतूद आहे, परंतु हा नियम देशभरात आपोआप लागू होतो असे म्हणणे चुकीचे आहे. - व्हायरल दावा: त्वरित बेदखल करणे किंवा वीज कनेक्शन कापणे कायदेशीर आहे.
सत्य स्थिती: मॉडेल ऍक्टमध्ये कायदेशीर प्रक्रिया आणि आवश्यक सेवांच्या सुरक्षेची तरतूद आहे. स्थानिक कायदे आणि वादाच्या तथ्यांनुसार मार्ग काढला जातो.
दोन महिन्यांचे सिक्युरिटी डिपॉझिट: कोणासाठी?
मॉडेल ऍक्टच्या कलम ११ नुसार, निवासी मालमत्तेसाठी जास्तीत जास्त दोन महिन्यांचे आणि व्यावसायिक मालमत्तेसाठी सहा महिन्यांचे आगाऊ सिक्युरिटी डिपॉझिट घेण्याची तरतूद आहे. ही केवळ मॉडेल ऍक्टमधील एक तरतूद आहे. भाडेकरू केवळ या केंद्रीय दस्तऐवजाचा स्क्रीनशॉट दाखवून देशभरात हीच मर्यादा लागू करू शकत नाही. उदाहरणार्थ, उत्तर प्रदेशचा ‘शहरी परिसर भाडेदारी अधिनियम, २०२१’ हा एक प्रत्यक्ष लागू असलेला राज्य कायदा आहे आणि त्याचा आवाका ‘शहरी परिसर’ आणि इतर अटींवर अवलंबून असतो. इतर राज्यांमधील डिपॉझिटची मर्यादा वेगळी असू शकते. रक्कम देण्यापूर्वी, भाडे करारामध्ये जमा केलेली रक्कम, ती परत मिळण्याची मुदत आणि कायदेशीर कपाती स्पष्टपणे लिहून घ्याव्यात. तसेच, भरलेल्या रकमेचा पुरावा जपून ठेवावा.
५% भाडेवाढ: उत्तर प्रदेशातील कलमही अनेकदा चुकीचे सांगितले जाते
उत्तर प्रदेश अधिनियम, २०२१ चे कलम ९(१) भाडेवाढीला कराराच्या अटींशी जोडते. कलम ९(३) नुसार, जर करारात भाडेवाढीचा दर निश्चित नसेल, तर निवासी भाड्यात ५% आणि व्यावसायिक भाड्यात ७% वार्षिक वाढीची तरतूद आहे. जुन्या भाड्यांसाठी कलम ९(५) मध्ये वेगळी व्यवस्था आहे. त्यामुळे, ‘उत्तर प्रदेशात कोणत्याही करारात ५% पेक्षा जास्त भाडेवाढ होऊ शकत नाही’ असे म्हणणे एक अतिशय व्यापक दावा आहे. मॉडेल ऍक्ट स्वतः ५% ची राष्ट्रीय मर्यादा ठरवत नाही. जर घरमालकाने भाडे वाढवण्याची मागणी केली, तर प्रथम कराराची मुदत आणि भाडेवाढीची अट वाचावी. त्यानंतर तुमच्या राज्याचा लागू कायदा तपासावा. तोंडी चर्चेऐवजी, प्रस्तावित भाडेवाढ आणि त्याची तारीख लेखी स्वरूपात मागणे अधिक उपयुक्त ठरते.
दोन महिन्यांत माहिती देणे आणि कराराची नोंदणी यात फरक आहे
मॉडेल ऍक्टचे कलम ४ लेखी कराराची आणि ‘रेंट अथॉरिटी’ला ठराविक वेळेत त्याची माहिती देण्याची व्यवस्था करते. अनेक सोशल मीडिया पोस्ट्स याला ‘प्रत्येक ११ महिन्यांचा करार ६० दिवसांत सरकारी नोंदणी’ असे संबोधतात. ‘रेंट अथॉरिटी’ला माहिती देणे आणि ‘स्टॅम्प ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन ऍक्ट, १९०८’ अंतर्गत दस्तऐवजाची नोंदणी करणे या दोन वेगळ्या गोष्टी आहेत. नोंदणीची आवश्यकता कराराची मुदत आणि लागू कायद्यानुसार ठरते; ‘११ महिने’ हा कोणताही जादुई सर्वदेशीय नियम नाही. जिथे राज्य कायद्यानुसार ‘रेंट अथॉरिटी’ची व्यवस्था लागू होते, तिथे त्या राज्याचे पोर्टल आणि वेळेची मर्यादा तपासावी. उत्तर प्रदेशातील सरकारी भाडेदारी नोंदणी पोर्टल हे याचे एक उदाहरण आहे. दुसऱ्या राज्यातही त्याच पोर्टलची किंवा प्रक्रियेची अपेक्षा करू नये.
घरमालकाचा प्रवेश, दुरुस्ती आणि बेदखली
मॉडेल ऍक्टमध्ये भाड्याच्या मालमत्तेत घरमालकाच्या प्रवेशाची कारणे, पूर्वसूचना, आवश्यक सेवा आणि वाद निराकरणाची चौकट दिली आहे. यातून भाडेकरूच्या गोपनीयतेचा आदर राखला जातो आणि घरमालकाला आवश्यक तपासणी किंवा दुरुस्तीचा मार्ग मिळतो. परंतु, एखाद्या विशिष्ट शहरात किती तासांची पूर्वसूचना लागू आहे, याचे उत्तर स्थानिक कायदा आणि भाडे करारातूनच मिळेल. आपत्कालीन परिस्थिती ही सामान्य तपासणीपेक्षा वेगळी असते. भाडे थकणे, कराराची मुदत संपणे किंवा मालमत्तेचे नुकसान यांसारख्या वादांमध्ये, कोणतीही व्हायरल पोस्ट आपोआप बेदखल करण्याची प्रक्रिया सुरू करत नाही, तसेच ती भाडेकरूला कायम राहण्याचा अधिकारही देत नाही. कुलूप बदलणे, पाणी-वीज पुरवठा खंडित करणे किंवा धमक्या देणे यांसारख्या परिस्थितीत, संभाषण आणि पुराव्यांची नोंद ठेवावी आणि स्थानिक कायदेशीर मदत घ्यावी. लागू कायद्यानुसार ‘रेंट अथॉरिटी’, ‘रेंट कोर्ट’, ‘रेंट कंट्रोलर’ किंवा न्यायालयाचा मार्ग वेगळा असू शकतो.
कोणत्या राज्यांमध्ये काय स्थिती?
मंत्रालयाने २५ जुलै २०२२ रोजी दिलेल्या उत्तरात आंध्र प्रदेश, तामिळनाडू, उत्तर प्रदेश आणि आसाम या राज्यांचा उल्लेख केला होता, ज्यांनी मॉडेल ऍक्टच्या धर्तीवर भाडेदारी कायद्यात सुधारणा केल्या होत्या. ही त्या तारखेची माहिती आहे आणि सप्टेंबर २०२६ पर्यंत सर्व राज्यांचा अंतिम सत्यापित अहवाल उपलब्ध नाही. ‘मॉडेल स्वीकारणे’ म्हणजे एकाच प्रकारचे कायदे असणे नव्हे. तामिळनाडू किंवा आसाममधील भाडेकरूंना उत्तर प्रदेशातील कलम ९ थेट लागू होणार नाही. एखाद्या राज्यात २०२२ नंतर काय बदल झाले आहेत, हे त्या राज्याच्या नवीनतम राजपत्रातून (Gazette) आणि संबंधित विभागाच्या पोर्टलवरून तपासणे आवश्यक आहे. या लेखात अप्रमाणित २०२६ राज्यांची यादी देणे केवळ गोंधळ वाढवेल. व्हायरल यादीवर अवलंबून न राहता, तुमचा भाडे करार आणि स्थानिक कायदा तपासा.
भाडेकरू आणि घरमालक यांनी आता काय तपासावे?
- तुमची मालमत्ता कोणत्या राज्यात आणि कोणत्या शहरी किंवा ग्रामीण भागात आहे, हे निश्चित करा.
- लागू असलेल्या राज्याच्या कायद्याचे नाव आणि त्यातील सुधारणा तपासा.
- तुमच्या भाडे करारामध्ये भाडे, भाडेवाढ, डिपॉझिटची रक्कम, नोटीस कालावधी, दुरुस्ती आणि मालमत्तेत प्रवेश करण्याच्या अटी काळजीपूर्वक वाचा.
- सर्व आर्थिक व्यवहार आणि महत्त्वाच्या संवादांचे लेखी रेकॉर्ड ठेवा.
- वाद निर्माण झाल्यास, तुमच्या राज्यातील अधिकृत तक्रार निवारण यंत्रणा शोधा.
कोणत्याही WhatsApp संदेशात कायद्याचे नाव, राज्य, कलम आणि सरकारी राजपत्राची लिंक नसल्यास, त्याला कायदेशीर सल्ला मानू नका. २०२१ चा मॉडेल ऍक्ट एक उपयुक्त संदर्भ आहे, परंतु तुमचे खरे अधिकार हे लागू असलेल्या स्थानिक कायद्यावर आणि प्रत्यक्ष तथ्यांवर अवलंबून असतात.
अधिकृत स्रोत
- PIB: मॉडेल टेनन्सी ऍक्टला मंत्रिमंडळाची मंजुरी, २ जून २०२१
- PIB/MoHUA: राज्यांच्या स्थितीवर संसदीय उत्तर, २५ जुलै २०२२
- मॉडेल टेनन्सी ऍक्टचा मसुदा
- India Code: उत्तर प्रदेश अधिनियम, २०२१
- उत्तर प्रदेश सरकारी भाडेदारी पोर्टल
येथे नमूद केलेल्या स्रोतांच्या तारखा जुन्या आहेत. कोणत्याही वैयक्तिक प्रकरणात निर्णय घेण्यापूर्वी, संबंधित राज्याच्या नवीन अधिसूचना तपासा.
