2026 இல் நாடு முழுவதும் புதிய வாடகை விதிகள் அமல்படுத்தப்பட்டதா?
வாட்ஸ்அப் மற்றும் சமூக ஊடகங்களில், ஜனவரி 2026 முதல் நாடு முழுவதும் புதிய வாடகை விதிகள் அமலுக்கு வந்துவிட்டதாக ஒரு பட்டியல் பரவி வருகிறது. அதில், வீட்டு முன்பணம் (டெபாசிட்) அதிகபட்சம் இரண்டு மாதங்களுக்கு மட்டுமே, வாடகை ஆண்டுக்கு ஒரு முறை மட்டுமே உயரும், வீட்டு உரிமையாளர் வருவதற்கு 24 மணி நேரத்திற்கு முன் தெரிவிக்க வேண்டும், ஒவ்வொரு ஒப்பந்தமும் 60 நாட்களுக்குள் டிஜிட்டல் முறையில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் போன்ற தகவல்கள் இடம்பெற்றுள்ளன. ஆனால், இந்தத் தகவல்கள் அதிகாரப்பூர்வமாக உறுதிப்படுத்தப்படவில்லை. மத்திய அரசு, ‘மாதிரி குத்தகை சட்டம், 2021’ (Model Tenancy Act, 2021) ஐ மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள் ஏற்றுக்கொள்ள அனுப்பி வைத்தது. இது தானாகவே அனைத்து வீடுகளுக்கும் பொருந்தும் ஒரு மத்திய சட்டம் அல்ல. வாடகைதாரர்களுக்குப் பொருந்தும் விதிகள், அந்தந்த பகுதி, சொத்தின் வகை, உள்ளூர் சட்டங்கள் மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் நிபந்தனைகளைப் பொறுத்து மாறுபடும். இந்த கட்டுரையில், ‘மாதிரி சட்டத்தில் என்ன உள்ளது’ என்பதற்கும், ‘உங்கள் மாநிலத்தில் நடைமுறையில் உள்ள சட்டம் என்ன’ என்பதற்கும் உள்ள வேறுபாட்டைப் புரிந்துகொள்வோம்.
வைரல் தகவல்களின் பின்னணி: 2021 மாதிரி குத்தகை சட்டம்
மத்திய அமைச்சரவை ஜூன் 2, 2021 அன்று மாதிரி குத்தகை சட்டத்திற்கு ஒப்புதல் அளித்தது. அதைத் தொடர்ந்து, வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற விவகாரங்கள் அமைச்சகம், ஜூன் 7, 2021 அன்று மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்களுக்கு அனுப்பி, புதிய சட்டத்தை இயற்றவோ அல்லது ஏற்கனவே உள்ள சட்டங்களில் திருத்தங்கள் செய்யவோ அறிவுறுத்தியது. அமைச்சகத்தின் ஜூலை 25, 2022 நாளிட்ட நாடாளுமன்ற பதிலிலும் இதே செயல்முறை மற்றும் அப்போதைய மாநிலங்களின் நிலை குறித்து விளக்கப்பட்டுள்ளது. முக்கியமாக, அமைச்சகத்தின் இந்த மாதிரி சட்டம், ஏற்கனவே உள்ள மாநில சட்டங்களை தானாக ரத்து செய்யாது. ஒரு குறிப்பிட்ட நகரத்தில் உங்கள் உரிமைகளை அறிய, முதலில் உங்கள் மாநிலத்தின் நடைமுறையில் உள்ள சட்டம், அதன் அறிவிப்புகள் மற்றும் உங்கள் ஒப்பந்தத்தின் நிபந்தனைகளைச் சரிபார்க்க வேண்டும். 2026 என்று குறிப்பிடுவதால், 2021 இன் மாதிரி சட்டம் தானாகவே ஒரு புதிய தேசிய விதியாக மாறிவிடாது.
வைரல் ஆன ஐந்து முக்கிய தகவல்களின் உண்மை நிலை
- வைரல் தகவல்: ஒவ்வொரு வீட்டிற்கும் முன்பணம் (டெபாசிட்) அதிகபட்சம் இரண்டு மாதங்கள்.
உண்மை நிலை: மாதிரி சட்டத்தில், குடியிருப்பு வளாகங்களுக்கு இரண்டு மாதங்கள் மற்றும் வணிக வளாகங்களுக்கு ஆறு மாதங்கள் முன்பணம் எனப் பரிந்துரைக்கப்பட்டுள்ளது. நடைமுறையில் உள்ள வரம்புகளை அந்தந்த மாநில சட்டத்தின்படி சரிபார்க்கவும். - வைரல் தகவல்: ஒவ்வொரு ஒப்பந்தமும் 60 நாட்களுக்குள் ‘பதிவு’ செய்யப்படும்.
உண்மை நிலை: மாதிரி சட்டத்தில், ஒப்பந்தத்தின் தகவலை இரண்டு மாதங்களுக்குள் வாடகை ஆணையத்திடம் (Rent Authority) தெரிவிக்க வேண்டும் என்று கூறப்பட்டுள்ளது. இது ஆவணப் பதிவின் சட்டப்பூர்வ செயல்முறையிலிருந்து வேறுபட்டது. - வைரல் தகவல்: வாடகை அதிகபட்சம் 5% மட்டுமே உயரும்.
உண்மை நிலை: மாதிரி சட்டத்தில் நாடு தழுவிய 5% என்ற குறிப்பிட்ட சதவீதம் இல்லை. உத்தரப் பிரதேசத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட பிரிவில், சில சூழ்நிலைகளில் 5%/7% உயர்வுக்கான விதி உள்ளது. - வைரல் தகவல்: வீட்டு உரிமையாளர் 24 மணி நேரத்திற்கு முன் அறிவிக்க வேண்டும்.
உண்மை நிலை: மாதிரி சட்டத்தில், வளாகத்திற்குள் நுழைவதற்கு முன் அறிவிப்பு வழங்க வேண்டும் என்ற விதி உள்ளது. ஆனால், இது நாடு முழுவதும் தானாக அமல்படுத்தப்படும் விதி என்று கூறுவது தவறு. - வைரல் தகவல்: உடனடியாக வெளியேற்றுதல் அல்லது மின்சாரத்தை துண்டித்தல் சட்டப்பூர்வமானது.
உண்மை நிலை: மாதிரி சட்டத்தில் சட்டப்பூர்வ செயல்முறைகள் மற்றும் அத்தியாவசிய சேவைகளின் பாதுகாப்பு குறித்த விதிகள் உள்ளன. உள்ளூர் சட்டங்கள் மற்றும் தகராறின் உண்மைகளின் அடிப்படையில் தீர்வு காணப்படும்.
இரண்டு மாத முன்பணம்: யாருக்குப் பொருந்தும்?
மாதிரி சட்டத்தின் பிரிவு 11, குடியிருப்பு வளாகங்களுக்கு அதிகபட்சம் இரண்டு மாதங்கள் மற்றும் வணிக வளாகங்களுக்கு ஆறு மாதங்கள் முன்பணம் (Security Deposit) வசூலிக்கலாம் என்று கூறுகிறது. இது மாதிரி சட்டத்தின் ஒரு பகுதி மட்டுமே. வாடகைதாரர், இந்த மத்திய ஆவணத்தின் ஸ்கிரீன் ஷாட்டை மட்டும் காட்டி, நாடு முழுவதும் இந்த வரம்பை அமல்படுத்த முடியாது. உதாரணமாக, உத்தரப் பிரதேசத்தின் ‘நகர்ப்புற வளாக குத்தகை சட்டம், 2021’ ஒரு நடைமுறையில் உள்ள மாநில சட்டம் ஆகும். அதன் நோக்கம் ‘நகர்ப்புற வளாகங்கள்’ மற்றும் சட்டத்தின் பிற நிபந்தனைகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. மற்ற மாநிலங்களில் இந்த வரம்பு வேறுபடலாம். பணம் செலுத்தும் முன், ஒப்பந்தத்தில் முன்பணம், திரும்பப் பெறும் காலம் மற்றும் அனுமதிக்கப்பட்ட கழிவுகள் குறித்து தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். மேலும், பணம் செலுத்தியதற்கான ஆதாரத்தை வைத்திருக்கவும்.
5% வாடகை உயர்வு: உத்தரப் பிரதேச விதியும் தவறாகப் பகிரப்படுகிறது
உத்தரப் பிரதேச சட்டம், 2021 இன் பிரிவு 9(1), வாடகை திருத்தத்தை ஒப்பந்தத்தின் நிபந்தனைகளுடன் இணைக்கிறது. பிரிவு 9(3) இல், குடியிருப்பு வாடகைக்கு 5% மற்றும் வணிக வாடகைக்கு 7% ஆண்டு உயர்வுக்கான ஏற்பாடு, ஒப்பந்தத்தில் வாடகை உயர்வு விகிதம் குறிப்பிடப்படாத சூழ்நிலைகளுக்குப் பொருந்தும். பழைய வாடகைகளுக்கு பிரிவு 9(5) இல் தனி ஏற்பாடு உள்ளது. எனவே, ‘உத்தரப் பிரதேசத்தில் எந்த ஒப்பந்தத்திலும் 5% க்கும் அதிகமாக வாடகை உயர்த்த முடியாது’ என்று கூறுவது ஒரு மிகைப்படுத்தப்பட்ட கூற்றாகும். மாதிரி சட்டமும் 5% என்ற தேசிய வரம்பை உருவாக்கவில்லை. வீட்டு உரிமையாளர் வாடகையை உயர்த்தக் கோரினால், முதலில் ஒப்பந்தத்தின் காலம் மற்றும் திருத்த நிபந்தனைகளைப் படிக்கவும்; பின்னர் உங்கள் மாநிலத்தின் நடைமுறையில் உள்ள பிரிவைச் சரிபார்க்கவும். வாய்மொழி விவாதங்களுக்குப் பதிலாக, முன்மொழியப்பட்ட உயர்வு மற்றும் அதன் தேதியை எழுத்துப்பூர்வமாக கேட்பது பயனுள்ளதாக இருக்கும்.
இரண்டு மாதங்களுக்குள் தகவல் தெரிவித்தல் மற்றும் ஒப்பந்தப் பதிவு: இரண்டும் ஒன்றல்ல
மாதிரி சட்டத்தின் பிரிவு 4, எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தம் மற்றும் வாடகை ஆணையத்திடம் குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் அதன் தகவலைத் தெரிவிக்கும் ஏற்பாட்டைச் செய்கிறது. பல பதிவுகள் இதை ‘ஒவ்வொரு 11 மாத ஒப்பந்தமும் 60 நாட்களுக்குள் அரசுப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்படும்’ என்று தவறாகக் குறிப்பிடுகின்றன. வாடகை ஆணையத்திடம் தகவல் தெரிவிப்பது, ‘பதிவுச் சட்டம், 1908′ இன் கீழ் ஆவணப் பதிவின் சட்டப்பூர்வ செயல்முறையிலிருந்து வேறுபட்டது. பதிவு செய்வதற்கான தேவை, ஒப்பந்தத்தின் காலம் மற்றும் பொருந்தக்கூடிய சட்டத்தைப் பொறுத்தது; ’11 மாதங்கள்’ என்பது ஒரு மந்திரமான, நாடு தழுவிய விதிவிலக்கு அல்ல. மாநிலச் சட்டம் வாடகை ஆணையத்தின் ஏற்பாட்டை அமல்படுத்தும் இடங்களில், அதன் இணையதளம் மற்றும் காலக்கெடுவைப் பார்க்கவும். உத்தரப் பிரதேசத்தின் அரசு வாடகை பதிவு இணையதளம் இதற்கு ஒரு எடுத்துக்காட்டு. வேறு எந்த மாநிலத்திலும் இதேபோன்ற இணையதளம் அல்லது செயல்முறை இருக்கும் என்று எதிர்பார்க்க வேண்டாம்.
வீட்டு உரிமையாளரின் நுழைவு, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் வெளியேற்றம்
மாதிரி சட்டத்தில், வாடகை வளாகத்திற்குள் வீட்டு உரிமையாளர் நுழைவதற்கான காரணங்கள், முன்கூட்டியே அறிவிப்பு, அத்தியாவசிய சேவைகள் மற்றும் தகராறு தீர்வுக்கான கட்டமைப்பு ஆகியவை வழங்கப்பட்டுள்ளன. இது வாடகைதாரரின் தனிப்பட்ட இடத்திற்கு மதிப்பளிக்கிறது மற்றும் வீட்டு உரிமையாளருக்கு தேவையான ஆய்வுகள் அல்லது பழுதுபார்ப்புகளுக்கான வழியை வழங்குகிறது. ஆனால், ஒரு குறிப்பிட்ட நகரத்தில் எத்தனை மணி நேர அறிவிப்பு பொருந்தும் என்பதற்கான பதில், உள்ளூர் சட்டம் மற்றும் ஒப்பந்தத்திலிருந்துதான் கிடைக்கும். அவசர நிலைகளும் சாதாரண ஆய்வுகளிலிருந்து வேறுபடுகின்றன. வாடகை பாக்கி, ஒப்பந்த காலம் முடிவடைதல் அல்லது சொத்து சேதம் போன்ற தகராறுகளில், ஒரு வைரல் பதிவு தானாகவே வெளியேற்றத்தை ஏற்படுத்தாது, அதேபோல் வாடகைதாரருக்கு நிரந்தரமாக தங்குவதற்கான உரிமையையும் வழங்காது. பூட்டை மாற்றுதல், தண்ணீர் அல்லது மின்சாரத்தை நிறுத்துதல் அல்லது அச்சுறுத்தல் போன்ற சூழ்நிலைகளில், பேச்சுவார்த்தைகள் மற்றும் ஆதாரங்களைப் பாதுகாப்பாக வைத்திருக்கவும், உள்ளூர் சட்ட உதவியை நாடவும். நடைமுறையில் உள்ள சட்டத்தில் வாடகை ஆணையம், வாடகை நீதிமன்றம், வாடகை கட்டுப்பாட்டாளர் அல்லது நீதிமன்றம் போன்ற பல்வேறு தீர்வு வழிகள் இருக்கலாம்.
எந்த மாநிலங்கள்? 2022 பட்டியலை 2026 பட்டியலாக கருத வேண்டாம்
ஜூலை 25, 2022 அன்று அமைச்சகம் வெளியிட்ட பதிலில், மாதிரி சட்டத்தின் அடிப்படையில் குத்தகை சட்டங்களைத் திருத்திய மாநிலங்களாக ஆந்திரப் பிரதேசம், தமிழ்நாடு, உத்தரப் பிரதேசம் மற்றும் அசாம் ஆகியவற்றைக் குறிப்பிட்டது. இது அந்தத் தேதியின் தகவலாகும்; செப்டம்பர் 2026 வரை அனைத்து மாநிலங்களின் இறுதி சரிபார்க்கப்பட்ட கணக்கு இதுவல்ல. ‘மாதிரி சட்டத்தை ஏற்றுக்கொண்டது’ என்பது ஒரே மாதிரியான வார்த்தைகளைக் கொண்ட ஒரே மாதிரியான சட்டத்தை உருவாக்குவதில்லை. தமிழ்நாட்டில் அல்லது அசாமில் உள்ள வாடகைதாரர்களுக்கு உத்தரப் பிரதேசத்தின் பிரிவு 9 நேரடியாகப் பொருந்தாது. ஒரு மாநிலத்தில் 2022 க்குப் பிறகு என்ன மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன என்பதை அதன் சமீபத்திய அரசிதழ் மற்றும் துறை இணையதளத்திலிருந்து சரிபார்க்க வேண்டும். இந்த கட்டுரையில் சரிபார்க்கப்படாத 2026 மாநிலப் பட்டியலை வழங்குவது குழப்பத்தை அதிகரிக்கும். வைரல் பட்டியலில் உள்ள தகவல்களை நம்பாமல், உங்கள் ஒப்பந்தத்தையும் உள்ளூர் சட்டத்தையும் கவனமாகப் படிக்கவும்.
வாடகைதாரர் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர் இப்போது என்ன சரிபார்க்க வேண்டும்?
- முதலில், சொத்து எந்த மாநிலம் மற்றும் எந்த நகர்ப்புற அல்லது கிராமப்புறப் பகுதியில் அமைந்துள்ளது என்பதைக் குறிப்பிடவும்.
- நடைமுறையில் உள்ள மாநிலச் சட்டம் மற்றும் அதன் திருத்தங்களைப் பார்க்கவும்.
- ஒப்பந்தத்தில் வாடகை, வாடகை உயர்வு, முன்பணம், அறிவிப்பு, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் நுழைவு தொடர்பான நிபந்தனைகளைப் படிக்கவும்.
- பணம் செலுத்துதல் மற்றும் பேச்சுவார்த்தைகளுக்கான பதிவுகளை வைத்திருக்கவும்.
- தகராறு ஏற்பட்டால், அந்தந்த மாநிலத்தின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட தீர்வு மன்றத்தைக் கண்டறியவும்.
ஒரு வாட்ஸ்அப் செய்தியில் சட்டத்தின் பெயர், மாநிலம், பிரிவு மற்றும் அரசாங்க அரசிதழ் இணைப்பு இல்லையென்றால், அதை சட்ட ஆலோசனையாக கருத வேண்டாம். 2021 இன் மாதிரி சட்டம் ஒரு பயனுள்ள குறிப்பாகும்; உங்கள் உண்மையான உரிமைகள் நடைமுறையில் உள்ள உள்ளூர் சட்டம் மற்றும் உண்மைகளால் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன.
அதிகாரப்பூர்வ ஆதாரங்கள்
PIB: மாதிரி குத்தகை சட்டத்திற்கு அமைச்சரவை ஒப்புதல், ஜூன் 2, 2021; PIB/MoHUA: மாநிலங்களின் நிலை குறித்த நாடாளுமன்ற பதில், ஜூலை 25, 2022; மாதிரி குத்தகை சட்டத்தின் உரை; India Code: உத்தரப் பிரதேச சட்டம், 2021; உத்தரப் பிரதேச அரசு வாடகை பதிவு இணையதளம். ஆதாரங்களின் தேதிகள் மேலே கொடுக்கப்பட்டுள்ளன; மாநிலத்தின் புதிய அறிவிப்பைச் சரிபார்த்த பின்னரே தனிப்பட்ட விஷயங்களில் நடவடிக்கை எடுக்கவும்.
